貸付用不動産の評価見直しと実務への影響

令和8年度税制改正大綱において、相続税対策として活用されてきた「貸付用不動産」の評価方法が抜本的に見直されることとなりました。公表された情報を基に、その背景と実務上の留意点を整理します。

1. 改正の背景：評価乖離への対応

これまで市場価格と通達評価額の差を利用した大幅な圧縮が可能でしたが、個別否認のリスクもあり、納税者の予見可能性が課題でした。今回の改正は「5年」という明確な基準を設け、評価の適正化と透明化を図るものです。

2. 改正の内容と評価方法

相続開始前5年以内に取得・新築した貸付用不動産は、原則として通常の取引価額に相当する金額（実勢価格）に基づき評価されます。

評価の計算方法

課税上の弊害がない限り、以下の計算式による評価が認められる見込みです。

取得価額を基に地価変動等を考慮して計算した価額　×　80%

地価変動の考慮について

取得時から相続時までの地価変動を反映させるための調整であり、取得した年の路線価と課税時期の路線価を比較して変動率を算定する方法が想定されています。ただし、具体的な算定方法は今後の通達発遣を待つ必要があります。

3. 経過措置：土地の保有期間が鍵

既に事業を計画されている方には、重要な経過措置が設けられています。

• 要件：改正通達の発遣日の5年以上前から所有する土地の上に、発遣日前に新築した建物、または発遣日において建築中の建物が対象となります。
• 効果：上記要件を満たす場合、本改正の対象外となり、現行の評価方法が適用されます。

※ 改正通達の発遣日は現時点では未定です。今後の官報・通達公表に注意が必要です。

4. 適用時期と今後の注目点

本改正は、2027年（令和9年）1月1日以後に開始する相続・贈与から適用されます。今後の焦点は以下の点です。

• 地価変動率の具体的な算定方法（通達の内容）
• 貸家建付地等の評価減（借地権割合・借家権割合）の併用可否

詳細は今後の通達発遣を待つ必要があります。

結びに代えて

不動産を活用した相続対策は「短期間での圧縮」から「長期的な保有」へと定石がシフトします。

当法人では今後発表される法案や通達を注視し、オーナー様の資産状況に合わせた最適なシミュレーションを提供してまいります。